Новый год дал старт глобальным изменениям в сфере недвижимости: реформы, которые британские законодатели обсуждали предыдущие несколько лет, заработают в 2026 году. Речь идет не об отдельных поправках, а о системном сдвиге — в аренде жилья, владении квартирами, коммерческой аренде, требованиях к безопасности зданий и планировании застройки. О том, какие изменения вступают в силу, а какие пока ждут своего срока, в интервью «Акценту UK» рассказала Катерина Гилфойл, юрист и партнер в SBP LAW Solicitors.
— Если смотреть на картину в целом, почему именно 2026 год так важен для британского рынка недвижимости?
— Именно в этот период сразу несколько крупных реформ переходят из стадии обсуждений и политических заявлений в стадию практического применения. Это касается и частной аренды жилья, и безопасности зданий, и энергоэффективности, и коммерческих отношений. Многие нормы были приняты ранее, но именно в 2026 году они начинают применяться на практике судами, местными властями и участниками рынка.
— Какие изменения в сфере жилой недвижимости вы бы назвали ключевыми?
— Самый значимый блок — закон 2025 года о правах арендаторов (Renters’ Rights Act 2025), первый этап которого вступает в силу с мая 2026 года. Фактически меняется сама логика частной аренды. Отменяется статья (section) 21, то есть арендодатели потеряют возможность выселить арендаторов без причины. Новые договоры аренды сразу становятся бессрочными, без фиксированной даты окончания. Арендаторы получают право расторгнуть договор с двухмесячным уведомлением, а арендодатели — только при наличии конкретного законного основания. Перечень таких оснований четко ограничен: серьезная задолженность, систематические просрочки платежей, добросовестное намерение продать объект или использовать его для собственного проживания. Все это требует соблюдения процедуры и предоставления доказательств. В результате аренда становится более предсказуемой для арендаторов и более формализованной для арендодателей. При этом важно понимать, что реформа проводится поэтапно: существующие срочные договоры будут переходить на новую модель постепенно, а дополнительные механизмы контроля и регистрации появятся на следующих стадиях. Май 2026 года — это не завершающий этап, а скорее точка отсчета, с которой стартуют реальные изменения.
С этим же периодом связано и движение в сторону реформы лизгольда (leasehold). Правительство постепенно отходит от лизгольда (leasehold) как стандартной модели владения квартирами и продвигает коммонгольд (commonhold)1 как более прозрачную альтернативу. Коммонгольд нередко сравнивают с владением долей в фригольде (freehold)2, пусть даже разница между существенная: при коммонгольде аренды как юридической конструкции нет вовсе, собственник владеет квартирой напрямую и бессрочно. При этом управление домом сохраняется: управляющие компании продолжают заниматься обслуживанием здания, но назначаются и контролируются самими собственниками. Для покупателей это означает меньше зависимости, больше контроля и больше прозрачности в расходах. Для существующих лизгольд-структур реформа не влечет мгновенной отмены прав, скорее усиливает регулирование и требования к прозрачности. Кроме того, все чаще обсуждается идея расширить полномочия фригольдеров (freeholders) и собственников в управлении жилыми комплексами (housing estates). Причина — рост числа конфликтов с управляющими компаниями, непрозрачность расходов и ограниченные возможности влияния со стороны жителей. Потенциальные изменения предполагают больший контроль над выбором управляющих компаний и их деятельностью. Но пока будут только точечные меры, внедрение которых может начаться в этом году, о полномасштабном пересмотре системы речи пока нет.
— Как в эту картину вписываются вопросы энергоэффективности и модернизации жилья?
— Здесь важную роль играет программа Warm Homes Plan. После энергетического кризиса стало понятно, что прежние схемы господдержки по утеплению и модернизации системы отопления работают плохо. Новая программа не отменяет поддержку, а переформатирует ее. Меняются критерии доступа, приоритеты и условия, акцент делается на объектах с низкими показателями энергоэффективности, уязвимых домохозяйствах и проектах, которые реально снижают энергозатраты, а не просто улучшают формальные показатели. Вероятность запуска обновленной системы в 2026 году достаточно высока, но речь идет о постепенном переходе. Для собственников и арендодателей это означает, что поддержка сохраняется, однако становится более избирательной, и за условиями участия придется внимательно следить. Отопление с помощью тепловых сетей (heat networks; встречаются в новых жилых комплексах) переходит в статус регулируемой услуги. Планируется введение стандартов обслуживания, правил формирования тарифов и надзора со стороны регулятора. Реформа находится в активной стадии реализации и поддерживается государством, потребительскими организациями и частью профессиональных операторов рынка. 2026 год рассматривается как вероятная точка начала поэтапного применения новых правил.
— Какие изменения затронут проектирование и строительство объектов жилья?
— Изменения коснутся сразу нескольких направлений. Во-первых, это требование о наличии второй лестницы в новых жилых зданиях высотой более 18 метров — прямое следствие переосмысления стандартов пожарной безопасности после трагедии в Гренфелл-Тауэр. Для новых проектов это означает изменения в планировке и рост затрат, но для будущих жильцов — более высокий уровень безопасности. Вероятность введения этих требований в 2026 году очень высока.
Во-вторых, вводится сбор за безопасность зданий (building safety levy) — это дополнительный целевой платеж, обязательный при строительстве нового жилья и студенческого жилья (purpose-built student accommodation, PBSA), который взимается при подаче заявки для получения разрешения на строительство (building control approval). Для девелоперов это новая статья затрат, напрямую связанная с финансированием мер по безопасности зданий. Механизм сбора уже прорабатывается, и его внедрение в 2026 году выглядит вполне реалистичным.
Также обсуждаются изменения в правах на разрешенное развитие или строительство (permitted development rights), направленные на упрощение установки электрозарядных станций, особенно в жилых комплексах и на общих парковках. Речь идет о снижении количества согласований, а не о введении обязательств по установке зарядок для электромобилей. В ряде стандартных случаев установка сможет осуществляться без получения полноценного разрешения на строительство при соблюдении базовых условий. Подобная мера должна ускорить модернизацию инфраструктуры и сократить бюрократические барьеры. Вероятность внедрения изменений в 2026 году существует, но они не находятся в центре политической повестки. Скорее всего, речь пойдет о точечных послаблениях и расширении существующих исключений, а не о реформе по всей стране.
И наконец, обсуждаются изменения, направленные на устранение ситуации, когда покупатель недвижимости неожиданно сталкивается с обязанностью участвовать в ремонте алтарной части церкви (chancel repair liability), о существовании которой невозможно было узнать заранее (сhancel repair liability — сохранившаяся со средневековых времен норма английского права, по которой владельца определенного участка земли или дома могут обязать за собственный счет участвовать в ремонте алтарной части приходской англиканской церкви; обязанность привязана не к человеку, а к недвижимости и не связана с религией владельца, при этом расходы могут составить десятки тысяч фунтов.— Прим. ред.). Суть подхода — сохранить саму концепцию, но сделать ее полностью прозрачной: обязательство должно действовать только при явной регистрации. Это не радикальная реформа, а корректировка, направленная на устранение элемента неожиданности. Вероятность реализации в 2026 году весьма умеренная.
— Что меняется или может измениться в отношении коммерческой недвижимости?
— В коммерческой аренде обсуждаются ограничения пересмотра арендной платы только в сторону повышения (upwards-only rent reviews, UORR) — это положения в коммерческих договорах аренды, которые не позволяют арендной плате уменьшаться даже при падении рынка, так что даже в кризис она должна оставаться на прежнем уровне или увеличиваться (то есть пересмотр арендной платы в сторону увеличения гарантирован, а снижение исключено), хотя вероятность радикальных изменений в 2026 году остается невысокой. Зато почти наверняка произойдет переоценка налога на имущество юридических лиц (business rates), что приведет к перераспределению налоговой нагрузки между объектами.
Отдельно стоит упомянуть судебную практику. Дело London Trocadero — это не столько одно знаковое решение, сколько иллюстративный кейс из практики коммерческой недвижимости и инвестиционного права, связанный с покупкой и трансформацией крупного объекта в Лондоне. Этот подход, скорее всего, будет активно применяться в 2026 году даже без прямых законодательных изменений. Напомню, в деле Criterion Buildings Ltd v McKinsey&Company Inc, связанном с коммерческими помещениями в комплексе London Trocadero, суть спора заключалась в том, что арендодатель застраховал здание на очень широких условиях и на высокую сумму, а затем переложил практически все страховые расходы на арендаторов через страховую ренту (insurance rent). Арендаторы оспорили это, заявив, что страхование было избыточным и что они не должны автоматически оплачивать решения арендодателя, на которые не могли повлиять. Суд встал на сторону арендаторов, подтвердив, что арендодатель обязан действовать разумно и добросовестно при страховании здания и не может застраховать объект как ему угодно, а затем полностью переложить расходы на арендаторов. Несмотря на то что решение не меняет закон напрямую, оно имеет серьезные практические последствия — усиливает позицию арендаторов и задает более жесткий стандарт поведения для арендодателей. После этого дела арендодателям становится рискованнее включать в страховые платежи завышенные суммы без прозрачных расчетов и объяснений.
Есть идея создания реестра договорных ограничений (contractual controls), направленная на повышение прозрачности в случаях, когда частные договоры дают фактический контроль над землей без формального владения. Речь идет прежде всего о сложных девелоперских структурах, а не о типовых сделках. Если юристы и кредиторы выступают за поддержку данной инициативы, то девелоперы и инвесторы, напротив, считают ее избыточной. Поэтому вероятность полноценного запуска такого реестра в 2026 году невысока, а возможные изменения, скорее всего, будут ограниченными.
В планировании ключевым событием может стать обновление Национальной программы политики планирования (National Planning Policy Framework) — это инструмент, который позволяет быстро сместить приоритеты в пользу жилищного строительства. Если новая редакция будет принята, что выглядит вполне реалистично в 2026 году (работа над обновлением уже идет, а NPPF не требует длительного парламентского процесса), то местным властям станет сложнее отказывать в проектах, соответствующих национальной политике, особенно в районах, где есть дефицит жилья.
1 Общедолевая форма собственности с отдельными титулами.
2 Полная собственность.
