«Акцент UK» продолжает разбираться в том, что это такое — британские соседские споры, которые могут не только отравить отношения между людьми, живущими через стенку или через полоску земли, но и стать причиной немалых финансовых убытков. В прошлой статье мы говорили о том, почему британцы предпочитают держать дистанцию с соседями, какими негласными правилами соседского этикета руководствуется большинство жителей страны, какие действия соседей чаще всего становятся причинами конфликтов, а также в чем специфика взаимодействия с соседями в многоквартирных домах. В этой статье рассмотрим наиболее распространенные ситуации и мифы о соседских спорах между теми, кто живет в домах (от отдельно стоящих до террасных). Напомним, что в квартирах часть спорных моментов решается не конфликтующими сторонами, а при участии управляющей компании. В домах же каждый сам за себя.
Good fences make good neighbours
«Хороших соседей создают хорошие заборы» — эта фраза, написанная более века назад, актуальна и сейчас: когда границы четко определены и забор в надлежащем состоянии, причин для конфликтов между соседями гораздо меньше. В реальности около половины споров о границах связано с заборами (46%) — разногласия по поводу их высоты, расположения, права собственности на забор или выяснения, кто отвечает за его ремонт. Другие точки напряжения между живущими в домах соседями — блокирование подъездной дорожки или парковочного места (31%), а также живые изгороди (29%).
Часто споры о границах не разрешаются компромиссом, и стороны идут к юристам. По данным юридической компании Higgs LLP, средняя первоначальная стоимость спора о границах через солиситоров составляет 750 фунтов, но около 10% их клиентов потратили только на юридическое сопровождение более 2000 фунтов. В среднем британские домовладельцы ведут споры о границах от 6 до 12 месяцев, а в каждом шестом случае споры длились более года. Еще одна показательная цифра: средняя площадь участка, из-за которой люди идут в суд, составляет всего 2% от среднего размера сада.
«Споры о границах и заборах на практике оказываются гораздо серьезнее, чем кажется вначале,— поясняет Катерина Гилфойл, партнер юридической компании SBP Law.— Люди часто воспринимают их как бытовой конфликт, однако юридически это вопросы права собственности. Даже незначительное смещение забора или неясность в плане участка может привести к длительной переписке через солиситоров и значительным расходам. В большинстве случаев ключевым документом становится выписка из Land Registry, но важно помнить, что планы отражают так называемые общие границы и не дают точности до сантиметра. Поэтому прежде, чем начинать спор, я всегда советую собственникам трезво оценить возможные временные и финансовые последствия».
Разберем отдельные случаи и мифы, типичные для домов.
Левая сторона забора
Существует распространенное мнение, что в Британии есть негласное правило левой руки (left-hand rule) для террасных домов: если стоять лицом к вашему дому, левый забор ваш. В реальности такое правило не закреплено ни в одном акте, и ответственность за ограждение может быть указана в документах на недвижимость Land Registry с помощью так называемых T-marks: в чью сторону на плане направлена шляпка буквы Т, тот и владеет забором, а значит, отвечает за его обслуживание, в том числе ремонт. Любопытно, кстати, что иметь забор — это не автоматическое требование: при желании хозяин может запросто его снести и не ставить новый. С одной стороны, невладельцу повезло сэкономить (средняя стоимость ремонта деревянного забора, согласно анализу сайта CheckaTrade, составляет 940 фунтов). С другой стороны, без разрешения владельца сосед не может даже покрасить свою сторону забора, повесить решетку для вьющихся растений или, например, установить дополнительные элементы для большей приватности.
Однако T-marks есть не всегда (они чаще встречаются в новых или планово застроенных районах), и в таком случае забор является общим. Следовательно, затраты на ремонт или обновление делятся поровну, или каждый чинит то, что считает нужным, или никто вообще ничего не чинит.
Перестановка забора предыдущими владельцами
Бывают ситуации, когда дома меняют несколько хозяев за пару десятков лет, а потом однажды кто-то решает проверить, где на самом деле проходит граница участка. И выясняется, что заборы ремонтировали и переставляли — по ошибке, по недосмотру или намеренно. Поскольку планы в Land Registry чаще всего отражают лишь общие границы (general boundaries), в спорных случаях приходится искать дополнительные подтверждения: старые планы, акты, фотографии. За помощью можно обратиться к независимым специалистам, например оценщикам из RICS (Королевский институт дипломированных землемеров), которые проводят измерения и готовят экспертные заключения. Если забор передвинули давно и никто не оспаривал это годами, может возникнуть вопрос приобретательной давности (adverse possession), когда одна из сторон пытается закрепить право на спорный участок после длительного фактического пользования (обычно 10–12 лет, в зависимости от статуса земли). Такие разбирательства требуют тщательной проверки и нередко заканчиваются в суде. Споры могут длиться годами и стоить участникам десятки тысяч фунтов — так, в одной судебной тяжбе борьба шла за полоску земли вдоль забора шириной 15 сантиметров (!), и это обошлось проигравшей стороне в 30 тыс. фунтов.
Соседские яблоки в вашем саду
Перерастание растений или деревьев на участок соседей — еще один пример, который народная молва часто интерпретирует не совсем верно. Считается, что все, что пришло на вашу сторону, ваше (как ветки, так и урожай на них). В Британии есть правило, известное как right of abatement, по которому владелец участка действительно имеет право обрезать ветви соседского дерева, если они заходят на его территорию. Но только при соблюдении условий: обрезка возможна только до линии границы, без захода на чужую территорию и без вреда для растения, а все обрезанное — и ветки, и плоды — юридически остаются собственностью владельца дерева. Та же логика действует под землей: корни, проникшие на ваш участок, можно подрезать до границы, но ответственность за последствия (например, если дерево пострадает) может лечь на вас. Вопреки широко распространенному мнению, если плоды с соседского дерева упали на ваш участок естественным образом, по закону они все равно принадлежат владельцу дерева, и сбор таких груш или яблок без разрешения соседа формально является кражей. Конечно, вряд ли кто-то будет затевать спор о падалице, но знать о правиле не помешает.
Право на солнечный свет
Еще одна ситуация, которую порой трактуют некорректно. В Британии, где солнце почти стратегический ресурс, существует понятие right to light, часто понимаемое буквально, как право на солнечный свет. На деле речь идет о довольно узкой юридической норме: если естественный свет в окна жилого помещения поступал в течение многих лет (обычно говорят о сроке 20 лет), то новая соседская постройка не должна лишать дом этого света в существенной степени. Закон защищает именно освещенность внутренних помещений и не распространяется на цветники, грядки или газон. Более того, правило применяется к строительству зданий, а не к разросшимся деревьям или другим растениям. Поэтому ситуация, когда соседское дерево затеняет ваш участок или даже часть окон, может быть неприятной, но юридически не считается нарушением, и, если сосед отказывается спилить дерево, сделать ничего нельзя.
Аварийное состояние соседнего дома
Если соседний дом пустует и находится в ветхом состоянии, существует риск, что это отразится на вашем доме: прорыв трубы может повредить ваше имущество, сухая гниль — распространиться на другие дома, а запущенное состояние может сказаться на стоимости домов поблизости. Обыватели могут считать, что муниципалитет обязан вмешаться и все исправить. Но на практике собственность — святое дело, и муниципалитет предпримет какие-то действия, только если есть реальное нарушение норм безопасности. Поэтому при обращении в муниципалитет, в частности в службу экологического контроля (Environmental Health), нужно описать не то, что аварийный дом нарушает эстетический вид улицы или удешевляет недвижимость в округе, а то, что есть риски для безопасности (протечки, вредители, обрушение).
Поведение соседей на их собственном участке
Скандалы и сквернословие у себя дома не являются нарушением закона, формально это сфера частной жизни. Но если крики громкие и раздаются часто, это может быть квалифицировано как неудобство из-за шума (noise nuisance), и тогда имеет смысл фиксировать эпизоды — вести дневник жалоб, делать аудиозаписи, использовать приложения вроде The Noise App (об этом пойдет речь в следующей статье), а также документировать, как шум повлиял на вас, например испугал детей (а не просто «дети это слышали» — такой аргумент обычно не работает). Отдельная тема — запах каннабиса. Хотя хранение и употребление наркотиков остается незаконным, в единичных случаях полиция может закрывать на это глаза. Тем не менее обращения фиксируются, и при повторяющихся жалобах возможна проверка (визит участкового, PCSO). Если любители травки — арендаторы, эффективнее обращаться к лендлорду: в контрактах всегда есть пункт о запрете на незаконное использование жилья, а употребление наркотиков — это нарушение контракта, оно может стать поводом для дальнейших мер.
К сожалению, законно
Во повседневной жизни нам порой приходится принимать какие-то факты как данность, даже если мы считаем, что это несправедливо, и отношения с соседями не исключение. Перечислим ряд ситуаций, которые не являются нарушениями, как бы они нас ни бесили:
• дневной шум — музыка, детские игры, бытовые звуки. Если этот шум не постоянный и не выходит за разумные пределы, он считается частью нормальной жизни, даже если раздражает соседей;
• неприятные запахи — барбекю и другие кулинарные запахи, курение в саду. Доказать чрезмерность запахов сложно, и большинство из них расценивается как норма, если речь не о постоянном задымлении;
• тень от соседских деревьев или высокого забора. Если соседские деревья или забор закрывают солнце в саду и мешают расти цветам или ягодам, это неприятно, но законно (за исключением отдельных случаев с высокими живыми изгородями);
• корни соседских деревьев, мешающие посадкам. Если корни не причиняют структурного ущерба дому или коммуникациям, закон обычно не обязывает соседа устранить проблему;
• соседские кошки, гадящие на вашем участке. Британские кошки обычно свободно гуляют сами по себе, и владелец почти никогда не несет за них ответственности. Соседям приходится самим заботиться о садовых репеллентах. Подключать муниципалитет можно только в том случае, если есть доказательства антисанитарии и плохих условий содержания животных;
• неаккуратный забор. Владелец забора обязан его содержать, но, к сожалению, это не означает, что он должен ремонтировать его по высшим стандартам, и у всех понимание состояния «еще послужит» разное. Однако в случае аварийного состояния конструкции владелец должен принять меры по обеспечению безопасности.
Перечислять неприятности, которые могут причинить нам соседи, можно еще долго. Но выявить проблему и урегулировать конфликт — разные вещи. Каков же алгоритм действий при возникновении спора, чем могут обернуться для добропорядочных домовладельцев жалобы на соседей, почему часто люди идут на компромисс и какова цена конфликта? Об этом — в нашей следующей статье.
Материал подготовлен в информационных целях, не является юридической консультацией и не может рассматриваться как основание для принятия правовых решений без обращения к квалифицированному специалисту.
